Eine eigene Schenkungssteuer gibt es in Österreich seit 1. August 2008 nicht mehr. Wer eine Immobilie verschenkt, zahlt stattdessen Grunderwerbsteuer nach einem günstigen Stufentarif plus Grundbuch-Eintragungsgebühr. Bei Geld oder beweglichem Vermögen fällt zwar keine Steuer an, ab bestimmten Beträgen besteht aber eine Meldepflicht beim Finanzamt.
Wie teuer eine Schenkung am Ende wirklich wird, hängt von drei Dingen ab: vom Wert der Liegenschaft, vom Verhältnis zwischen den Beteiligten und davon, ob zwischen denselben Personen in den letzten fünf Jahren schon einmal etwas übertragen wurde. Der folgende Rechner bildet alle drei Faktoren ab, prüft bei Geldgeschenken die Meldepflicht und vergleicht die Kosten mit einem Kauf derselben Liegenschaft von einer fremden Person.
Schenkungsrechner: Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Meldepflicht
Wählen Sie, was geschenkt wird. Bei einer Liegenschaft zeigt der Rechner Grunderwerbsteuer, Grundbuch-Eintragungsgebühr und den Vergleich zu einem Kauf; bei Geld oder beweglichem Vermögen prüft er die Meldepflicht nach § 121a BAO.
Orientierungsrechner, keine Steuerberatung. Rechtsstand 2026 (§ 7, § 4 GrEStG 1987; § 26a GGG; § 121a, § 25 BAO; § 49a FinStrG).
Der Stufentarif bei der Grunderwerbsteuer: 0,5, 2 und 3,5 Prozent
Bei unentgeltlichen Übertragungen bemisst sich die Grunderwerbsteuer am Grundstückswert und nicht an einem Kaufpreis – nach einem dreistufigen Tarif, der in § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG 1987 festgelegt ist:
| Grundstückswert | Steuersatz |
|---|---|
| Für die ersten 250.000 € | 0,5 % |
| Für die nächsten 150.000 € (bis 400.000 €) | 2 % |
| Für alles darüber (ab 400.000 €) | 3,5 % |
Entscheidend ist dabei nicht, wer schenkt, sondern dass tatsächlich geschenkt wird: Der Tarif gilt für jeden unentgeltlichen Erwerb, bei dem die Gegenleistung höchstens 30 Prozent des Grundstückswerts ausmacht. Eine echte Schenkung – Gegenleistung null – erfüllt diese Voraussetzung immer, egal ob die beschenkte Person die eigene Tochter, der Neffe oder eine gute Freundin ist.
Ein verbreiteter Irrtum ist deshalb, der Stufentarif gelte nur „in der Familie“. Das stimmt nur zur Hälfte: Der eigentliche Vorteil der Familie liegt woanders. Wer zum in § 26a Abs. 1 Z 1 GGG genannten Personenkreis gehört – Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- und Pflegekinder samt deren Kindern, Geschwister, Nichten und Neffen –, für den gilt die Übertragung nach § 7 Abs. 1 Z 1 lit. c GrEStG immer als unentgeltlich – unabhängig davon, ob und in welcher Höhe eine Gegenleistung fließt. Selbst ein Verkauf an die eigene Tochter wird deshalb nach dem Stufentarif besteuert. Außerhalb dieses Kreises entscheidet die Höhe der Gegenleistung: bis 30 Prozent des Grundstückswerts gilt der Erwerb als unentgeltlich, über 30 bis 70 Prozent als teilentgeltlich, darüber als entgeltlich (§ 7 Abs. 1 Z 1 lit. a GrEStG). Bei einer reinen Schenkung ohne jede Gegenleistung spielt das aber keine Rolle – da gilt der Stufentarif für alle gleich.
Wer mehrmals von derselben Person etwas bekommt, kann dem Stufentarif nicht durch Aufteilung in kleine Häppchen entgehen: Erwerbe, die innerhalb der letzten fünf Jahre zwischen denselben Personen stattgefunden haben, werden für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes zusammengerechnet. Die frühere Schenkung „rutscht“ damit gewissermaßen vor die aktuelle, und nur der die Vorerwerbe übersteigende Teil wird zum jeweils einschlägigen Satz versteuert. Wie sich das konkret auswirkt, zeigt Beispiel 2 weiter unten. Alle Grundlagen zur Grunderwerbsteuer beim entgeltlichen Erwerb – etwa beim klassischen Immobilienkauf – finden Sie unter Grunderwerbsteuer Österreich.
Die Grundbuch-Eintragungsgebühr: kleinere Bemessungsgrundlage für die Familie
Neben der Grunderwerbsteuer verlangt das Grundbuchsgericht eine Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent für die Einverleibung des Eigentumsrechts (Tarifpost 9 lit. b Z 1 GGG). Hier liegt der tatsächliche Unterschied zwischen Familie und „Fremden“: Gehört die beschenkte Person zum begünstigten Personenkreis nach § 26a Abs. 1 Z 1 GGG, ist die Bemessungsgrundlage nicht der volle Grundstückswert, sondern der dreifache Einheitswert der Liegenschaft – maximal jedoch 30 Prozent des tatsächlichen Werts. Weil der Einheitswert in den meisten Fällen weit unter dem Verkehrswert liegt, ist diese Bemessungsgrundlage in der Praxis fast immer deutlich kleiner als die 30-Prozent-Grenze.
Außerhalb des begünstigten Personenkreises – etwa bei einer Schenkung an eine Freundin oder einen Cousin, der nicht zu den in § 26a GGG aufgezählten Verwandtschaftsgraden zählt – wird die Eintragungsgebühr dagegen vom vollen Grundstückswert berechnet. Genau das hat die frühere Fassung dieser Seite übersehen: Sie hat bei einer Schenkung zwischen Vater und Tochter, also eindeutig im begünstigten Personenkreis, trotzdem mit dem vollen Grundstückswert gerechnet – und damit die Eintragungsgebühr deutlich zu hoch ausgewiesen.
Drei Beispiele mit Rechenweg
Beispiel 1: Vater schenkt Tochter eine Eigentumswohnung
Grundstückswert der Wohnung: 280.000 €. Der Einheitswert laut Bescheid beträgt 21.400 €. Vater und Tochter gehören zum begünstigten Personenkreis.
Grunderwerbsteuer: 250.000 € × 0,5 % = 1.250 €, plus 30.000 € × 2 % = 600 €. Summe: 1.850 €.
Eintragungsgebühr: dreifacher Einheitswert = 64.200 €. Das liegt unter der 30-Prozent-Grenze von 84.000 € (30 % von 280.000 €) und wird daher als Bemessungsgrundlage verwendet: 64.200 € × 1,1 % = 706 €.
Gesamtkosten der Schenkung: 2.556 €.
Zum Vergleich der Kauf einer gleichwertigen Wohnung von einer fremden Person: Grunderwerbsteuer 280.000 € × 3,5 % = 9.800 €, Eintragungsgebühr vom vollen Wert 280.000 € × 1,1 % = 3.080 €, zusammen 12.880 €. Die Schenkung ist hier rund 10.300 € günstiger als ein Kauf am freien Markt – nicht weil die Tochter nichts zahlt, sondern weil Stufentarif und reduzierte Bemessungsgrundlage zusammenwirken.
Beispiel 2: Haus an den Sohn, mit einer Vorschenkung vor drei Jahren
Der Vater hat demselben Sohn vor drei Jahren bereits eine Liegenschaft mit einem Grundstückswert von 100.000 € geschenkt und dafür 500 € Grunderwerbsteuer bezahlt (100.000 € × 0,5 %). Jetzt kommt das Elternhaus dazu: Grundstückswert 520.000 €, Einheitswert 38.000 €.
Für die Steuersatzermittlung werden beide Erwerbe zusammengerechnet: 100.000 € + 520.000 € = 620.000 €. Die Steuer auf diesen Gesamtbetrag beträgt 1.250 € (erste 250.000 €) + 3.000 € (nächste 150.000 €) + 7.700 € (restliche 220.000 € über 400.000 € zu 3,5 %) = 11.950 €. Davon wird die auf die Vorschenkung bereits entrichtete Steuer von 500 € abgezogen: Es bleiben 11.450 € Grunderwerbsteuer für das Haus.
Eintragungsgebühr: dreifacher Einheitswert 114.000 €, das liegt unter der 30-Prozent-Grenze von 156.000 € (30 % von 520.000 €): 114.000 € × 1,1 % = 1.254 €.
Gesamtkosten: 12.704 €.
Ein Kauf eines gleichwertigen Hauses von einer fremden Person um 520.000 € hätte dagegen 18.200 € Grunderwerbsteuer (3,5 %) und 5.720 € Eintragungsgebühr gekostet, zusammen 23.920 € – die Schenkung bleibt trotz Zusammenrechnung um rund 11.200 € günstiger.
Beispiel 3: Geldgeschenk von 60.000 € an den Neffen
Geld und bewegliches Vermögen unterliegen weder der Grunderwerbsteuer noch der Grundbuch-Eintragungsgebühr – dafür kann eine Meldepflicht nach § 121a BAO entstehen. Ein Neffe zählt nach § 25 BAO zu den Angehörigen (Verwandtschaft in der Seitenlinie bis zum vierten Grad), auch wenn er beim Grundbuch-Personenkreis des § 26a GGG gar nicht vorkommt – zwei unterschiedliche Angehörigenbegriffe für zwei unterschiedliche Zwecke. Für Angehörige gilt eine Freigrenze von 50.000 € pro Jahr und Geschenkgeber. Mit 60.000 € liegt das Geschenk darüber: Es ist meldepflichtig, Frist drei Monate ab Erwerb, Meldung über FinanzOnline oder Formular Schenk1.
Wäre der Neffe stattdessen ein guter Freund ohne Verwandtschaftsverhältnis gewesen, gälte die niedrigere Freigrenze von 15.000 € innerhalb von fünf Jahren – auch dann wäre die Meldung fällig, nur eben nach der anderen Regel. Wer eine meldepflichtige Schenkung vorsätzlich nicht anzeigt, riskiert nach § 49a FinStrG eine Geldstrafe von bis zu 10 Prozent des gemeinen Werts des übertragenen Vermögens, hier also bis zu 6.000 €.
| Beispiel | GrESt | Eintragungsgebühr | Gesamtkosten Schenkung | Zum Vergleich: Kauf von Fremden |
|---|---|---|---|---|
| 1: Wohnung 280.000 €, Vater → Tochter | 1.850 € | 706 € | 2.556 € | 12.880 € |
| 2: Haus 520.000 €, mit Vorschenkung | 11.450 € | 1.254 € | 12.704 € | 23.920 € |
| 3: Geld 60.000 €, an Neffen | entfällt | entfällt | meldepflichtig | entfällt |
Schenkungsmeldung nach § 121a BAO: wer, was und bis wann
Die Meldepflicht betrifft nicht Grundstücke – die laufen ohnehin automatisch über die Grunderwerbsteuer-Anzeige des Vertragserrichters –, sondern Bargeld, Kapitalforderungen, Anteile an Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften, Betriebe und Teilbetriebe sowie bewegliches körperliches Vermögen und immaterielle Vermögensgegenstände. Melden müssen sowohl die schenkende als auch die beschenkte Person zur ungeteilten Hand, ebenso beauftragte Rechtsanwälte und Notare, falls sie den Vorgang errichtet haben.
Die Freigrenzen unterscheiden sich nach Nähe des Verhältnisses: Unter Angehörigen im Sinn des § 25 BAO sind Erwerbe bis 50.000 € innerhalb eines Jahres von derselben Person frei, bei allen anderen Personen bis 15.000 € innerhalb von fünf Jahren. Übliche Gelegenheitsgeschenke bis 1.000 € und Hausrat sind immer ausgenommen. Wird die jeweilige Grenze überschritten, muss die gesamte angesammelte Summe – nicht nur der übersteigende Teil – innerhalb von drei Monaten ab dem Erwerb angezeigt werden, elektronisch über FinanzOnline oder mit dem Formular Schenk1. Wer das vorsätzlich unterlässt, begeht nach § 49a FinStrG eine Finanzordnungswidrigkeit mit einer Geldstrafe von bis zu 10 Prozent des gemeinen Werts der nicht gemeldeten Vermögensübertragung.
Notariatsakt: wann die mündliche Zusage nicht reicht
Reicht es, wenn Vater und Tochter sich nur mündlich einig sind, dass die Wohnung ihr gehören soll? Nicht immer. Nach § 1 Abs. 1 lit. d Notariatsaktsgesetz braucht ein Schenkungsvertrag einen Notariatsakt, wenn keine „wirkliche Übergabe“ stattfindet – also wenn der Besitz nicht sofort erkennbar übergeht, sondern nur versprochen wird. Ob bei einer Liegenschaft schon die Schlüsselübergabe und die tatsächliche Nutzung als „wirkliche Übergabe“ genügen, ist eine Frage des Einzelfalls – und genau dort entstehen später Streitigkeiten, etwa wenn Pflichtteilsberechtigte die Schenkung anfechten. Wer eine Liegenschaft verschenkt, lässt den Vertrag deshalb von einem Notar oder einer Anwältin errichten; das ist für die Eintragung im Grundbuch ohnehin der übliche Weg.
Was passiert bei einem späteren Verkauf?
Wer die geschenkte Immobilie irgendwann wieder verkauft, zahlt unter Umständen Immobilienertragsteuer. Entscheidend ist dabei nicht der Zeitpunkt der Schenkung, sondern der Zeitpunkt, zu dem die schenkende Person das Grundstück selbst angeschafft hat: Nach § 30 Abs. 1 EStG 1988 ist bei unentgeltlich erworbenen Grundstücken für die Berechnung auf den Anschaffungszeitpunkt der Rechtsvorgängerin oder des Rechtsvorgängers abzustellen. Die beschenkte Person übernimmt also das Anschaffungsdatum – und damit auch, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt, was für die Höhe der späteren Steuer einen großen Unterschied macht. Wer die geschenkte Wohnung zusätzlich vermietet, statt sie selbst zu bewohnen, sollte sich auch mit der laufenden Besteuerung der Mieteinnahmen befassen; die Grundlagen dazu stehen unter Steuererklärung als Vermieter. Wie die Immobilienertragsteuer selbst berechnet wird, inklusive Satz und Ausnahmen, erklären wir unter Immobilienertragsteuer berechnen.
Schenkung oder Erbschaft: wo liegt der Unterschied?
Steuerlich laufen Schenkung und Erbschaft in Österreich seit 2008 erstaunlich parallel: Beide sind von der abgeschafften Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit, beide lösen bei Immobilien dieselbe Grunderwerbsteuer nach Stufentarif aus, und für beide gilt dieselbe Eintragungsgebühr-Begünstigung nach § 26a GGG. Der wesentliche Unterschied liegt im Zeitpunkt und in der Freiwilligkeit: Bei der Schenkung entscheiden sich beide Seiten zu Lebzeiten bewusst für die Übertragung, beim Erbfall tritt der Erwerb von Gesetzes oder Testaments wegen erst mit dem Tod ein – inklusive Pflichtteilsrecht und Verlassenschaftsverfahren, die bei einer Schenkung keine Rolle spielen. Die steuerlichen Details zur Erbschaft stehen unter Erbschaft in Österreich, einen Gesamtüberblick über beide Varianten gibt es unter Erben und Schenken in Österreich.