Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt bei jedem entgeltlichen oder unentgeltlichen Erwerb von Immobilien an — also beim Kauf, bei Schenkung und bei Erbschaft. In Österreich beträgt der reguläre Steuersatz 3,5% des Kaufpreises. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch von 1,1%.
Bemessungsgrundlage
Beim normalen Kauf ist die Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (Gegenleistung). Bei unentgeltlichen Übertragungen (Schenkung, Erbschaft) innerhalb der Familie gilt ein Stufentarif basierend auf dem Grundstückswert:
| Grundstückswert | Steuersatz |
|---|---|
| bis € 250.000 | 0,5% |
| € 250.001 – € 400.000 | 2,0% |
| über € 400.000 | 3,5% |
Berechnungsbeispiel: Immobilienkauf
Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Wien für € 350.000.
- Grunderwerbsteuer: € 350.000 × 3,5% = € 12.250
- Grundbucheintragung: € 350.000 × 1,1% = € 3.850
- Gesamt: € 16.100
Dazu kommen noch Maklerprovision (max. 3% + USt), Vertragserrichtungskosten und Barauslagen — die Gesamtnebenkosten beim Immobilienkauf liegen typischerweise bei 8-10% des Kaufpreises.
Berechnungsbeispiel: Erbschaft in der Familie
Sie erben ein Haus von Ihrer Mutter (Grundstückswert lt. Bewertung: € 320.000).
- Erste Stufe: € 250.000 × 0,5% = € 1.250
- Zweite Stufe: € 70.000 × 2,0% = € 1.400
- Gesamt GrESt: € 2.650
- Grundbucheintragung: € 320.000 × 1,1% = € 3.520
Zum Vergleich: Hätte eine familienfremde Person dieselbe Immobilie geerbt, würde die volle 3,5% gelten: € 320.000 × 3,5% = € 11.200.
Befreiungen und Begünstigungen
In bestimmten Fällen gelten Befreiungen oder reduzierte Sätze:
- Erwerb eines Hauptwohnsitzes (Freibetrag bei Neugründung/Betriebsübergabe)
- Übertragung zwischen Ehegatten bei Scheidung (steuerfrei)
- Gemeinnütziger oder mildtätiger Wohnbau
- Land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Sonderregelungen)
Grundstückswert ermitteln
Der Grundstückswert kann auf drei Arten ermittelt werden: Pauschalwertmodell (Verordnung des BMF), Immobilienpreisspiegel (Statistik Austria) oder Gutachten eines Sachverständigen. Die Pauschalwertmethode ist am einfachsten, kann aber zu Abweichungen vom tatsächlichen Verkehrswert führen. Bei hohen Werten lohnt sich ein Gutachten, um die Steuerlast zu optimieren.