Wer in Österreich ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung aus dem Privatvermögen verkauft, kommt an einem Begriff kaum vorbei: der Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt. Anders als bei der laufenden Einkommensteuer zählt hier nicht das Gesamteinkommen, sondern ausschließlich der Gewinn aus dem Verkauf selbst, und die Berechnung unterscheidet sich fundamental danach, wann die Immobilie angeschafft wurde. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage nach den Paragrafen 30 bis 30c EStG 1988 ein, zeigt die Unterschiede zwischen Alt- und Neuvermögen und liefert einen Rechner, der die Größenordnung in Sekunden schätzt, mit offenem Blick auf das, was er nicht kann.
ImmoESt-Rechner: grobe Schätzung für den Grundfall
Trag Verkaufspreis, Anschaffungsdatum und, bei Neuvermögen, den Anschaffungspreis ein. Der Rechner bestimmt anhand des Stichtags 31.3.2002 automatisch, ob Alt- oder Neuvermögen vorliegt, und wendet die passende Berechnungsmethode an.
Was dieser Rechner nicht abbildet: Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung, Regelbesteuerungsoption, Verlustausgleich, abzugsfähige Werbungskosten und Herstellungsaufwendungen bei Neuvermögen sowie den Umwidmungszuschlag für Umwidmungen nach dem 31.12.2024 bei Verkäufen nach dem 30.6.2025. Sonderfälle wie Schenkung, Erbschaft oder Tausch werden ebenfalls nicht berücksichtigt. Das Ergebnis ist eine Orientierungsgröße, keine Steuerberatung, für verbindliche Zahlen braucht es den Parteienvertreter oder eine Steuerberatung, die den konkreten Fall kennt.
Der Sondersteuersatz: 30% statt progressivem Tarif
Seit der Reform von 2012 zählen Gewinne aus privaten Grundstücksveräußerungen zu einer eigenen Einkunftsart (§30 EStG 1988) und werden nicht mehr über die zehnjährige Spekulationsfrist des alten Rechts erfasst. Stattdessen greift ein eigener, linearer Satz: 30% auf den ermittelten Gewinn, seit 1. Jänner 2016, zuvor, von April 2012 bis Ende 2015, waren es 25%. Der Clou an diesem Sondersteuersatz (§30a EStG 1988): Er wirkt nicht progressionserhöhend. Der Verkaufsgewinn fließt weder in den Gesamtbetrag der Einkünfte noch ins zu versteuernde Einkommen ein und bleibt damit komplett getrennt von Gehalt, Vermietungseinkünften oder sonstigen Einkommensquellen. Wer parallel Kryptowerte verkauft, kennt das Prinzip bereits aus einem anderen Blickwinkel: Auch dort greift ein eigener Sondersteuersatz auf realisierte Wertzuwächse, wie wir im Beitrag zu Kryptowährungssteuern in Österreich beschrieben haben, nur dass bei Immobilien die Ermittlung der Bemessungsgrundlage ungleich komplizierter ausfällt.
Neuvermögen vs. Altvermögen: die entscheidende Weiche
Alles hängt am Anschaffungszeitpunkt. Grundstücke, die ab dem 31. März 2002 erworben wurden, gelten als Neuvermögen: Die Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und den tatsächlichen Anschaffungskosten, angepasst um Anschaffungsnebenkosten sowie Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, nicht aber laufende Instandhaltung. Wurde die Immobilie dagegen vor dem 31. März 2002 angeschafft, handelt es sich um Altvermögen, diese Grundstücke waren am 31. März 2012, dem Stichtag der Reform, nach der damals geltenden zehnjährigen Spekulationsfrist bereits nicht mehr steuerverfangen.
Für Altvermögen verzichtet der Gesetzgeber auf eine Ermittlung der tatsächlichen historischen Anschaffungskosten, oft liegen die Kaufverträge Jahrzehnte zurück oder existieren gar nicht mehr. Stattdessen gilt eine Pauschale: 86% des Veräußerungserlöses gelten als fiktive Anschaffungskosten, sodass nur 14% des Verkaufspreises als Gewinn versteuert werden. Multipliziert mit dem Sondersteuersatz von 30% ergibt das eine effektive Belastung von 4,2% des Verkaufspreises, unabhängig davon, wie hoch der tatsächliche Wertzuwachs ausfällt. Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet, sinkt die Pauschale auf 40% Anschaffungskosten, der steuerpflichtige Anteil steigt auf 60% des Verkaufspreises und die effektive Belastung springt auf 18%. Seit einer Verschärfung, die Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 betrifft, kommt bei Verkäufen nach dem 30. Juni 2025 zusätzlich ein Umwidmungszuschlag von 30% auf den ermittelten Veräußerungsgewinn hinzu, was die effektive Belastung in diesen Fällen auf rund 23,4% anhebt, ein Detail, das ältere Ratgeber im Netz noch nicht abbilden.
Wurden bei einem Altvermögen-Grundstück in den fünfzehn Jahren vor dem Verkauf Herstellungsaufwendungen verteilt abgesetzt, also laufende Teilbeträge nach §28 Abs. 3 EStG bei einem Vermietungsobjekt, erhöht sich die pauschale Bemessungsgrundlage um die Hälfte dieser bereits steuerlich geltend gemachten Beträge. Wie die Abschreibung von Gebäuden grundsätzlich funktioniert und was als Herstellungs- statt Instandhaltungsaufwand zählt, erklären wir ausführlicher im Beitrag zur AfA-Abschreibung bei Immobilien.
| Merkmal | Neuvermögen | Altvermögen (Standard) | Altvermögen (umgewidmet) |
|---|---|---|---|
| Anschaffung | ab 31.3.2002 | vor 31.3.2002 | vor 31.3.2002, Umwidmung nach 31.12.1987 |
| Bemessungsgrundlage | Verkaufspreis minus tatsächliche Anschaffungskosten | 14% des Verkaufspreises (pauschal) | 60% des Verkaufspreises (pauschal) |
| Steuersatz | 30% | 30% | 30%, ggf. plus Umwidmungszuschlag bei Umwidmung nach 31.12.2024 und Verkauf nach 30.6.2025 |
| Effektive Belastung vom Verkaufspreis | variabel, abhängig vom Gewinn | 4,2% | 18%, rund 23,4% mit Zuschlag |
| Option auf tatsächliche Kosten | Standard | auf Antrag/Nachweis möglich | auf Antrag/Nachweis möglich |
Die Regelbesteuerungsoption
Wer mit seinem sonstigen Einkommen ohnehin unter einem Grenzsteuersatz von 30% liegt, kann auf Antrag die Regelbesteuerungsoption nach §30a Abs. 2 EStG 1988 ziehen: Statt des Sondersteuersatzes wird der Veräußerungsgewinn dann zum progressiven Einkommensteuertarif veranlagt. Das lohnt sich in der Praxis selten, aber nicht nie, etwa bei insgesamt niedrigem Jahreseinkommen. Die Option gilt zwingend für sämtliche Einkünfte, die im jeweiligen Jahr dem Sondersteuersatz unterliegen würden, lässt sich also nicht selektiv auf eine einzelne Immobilie beschränken.
Die Hauptwohnsitzbefreiung
Die mit Abstand wichtigste Ausnahme betrifft den eigenen Hauptwohnsitz. Steuerfrei bleibt der Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung, inklusive Grund und Boden bis zu 1.000 m², wenn die verkaufende Person dort durchgehend ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre lang ihren Hauptwohnsitz hatte und diesen aufgibt. Alternativ genügt es, wenn der Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend bestanden hat, er muss in diesem Fall nicht bis unmittelbar vor dem Verkauf aufrecht gewesen sein. Für beide Varianten lässt die Verwaltungspraxis eine Toleranzfrist von einem Jahr vor oder nach der Veräußerung zu, innerhalb derer der Wohnsitz aufgegeben werden darf. Wer sein Eigenheim zwischenzeitlich vermietet hat, etwa über Plattformen wie Airbnb, sollte die genauen Zeiträume genau dokumentieren, das kann die Befreiung gefährden, wie wir im Beitrag zu Steuern beim Vermieten über Airbnb näher beleuchten.
Die Herstellerbefreiung
Eine zweite, oft übersehene Ausnahme betrifft selbst hergestellte Gebäude: Wer ein Gebäude von Grund auf neu errichtet und dabei das finanzielle Baurisiko getragen hat, auch wenn ein beauftragtes Bauunternehmen die eigentliche Ausführung übernommen hat, kann den Gebäudeanteil steuerfrei verkaufen. Die Befreiung gilt allerdings nur, soweit das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf nicht der Erzielung von Einkünften gedient hat, also nicht vermietet war. Und sie erfasst ausschließlich das Gebäude: Der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig, außer die Hauptwohnsitzbefreiung greift zusätzlich. Beide Befreiungen lassen sich kombinieren, decken aber unterschiedliche Teile des Verkaufserlöses ab, ein Punkt, an dem pauschale Online-Rechner regelmäßig zu kurz greifen.
Wer berechnet die Steuer und bis wann muss sie fließen
In der Praxis rechnet nicht das Finanzamt, sondern der beurkundende Notar oder Rechtsanwalt als Parteienvertreter die ImmoESt selbst aus und führt sie ab, so wie derselbe Parteienvertreter in der Regel auch die Grunderwerbsteuer abwickelt, die allerdings die kaufende Partei schuldet (mehr dazu im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Österreich). Diese Selbstberechnung entfaltet Abgeltungswirkung: Sind die zugrunde liegenden Angaben korrekt, ist die Einkommensteuer für den Immobilienverkauf damit erledigt. Wird die Grunderwerbsteuer ausnahmsweise nicht selbstberechnet, muss die verkaufende Person stattdessen eine besondere Vorauszahlung leisten, die später im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung angerechnet wird und keine Abgeltungswirkung entfaltet. In beiden Fällen gilt dieselbe Frist: spätestens am 15. Tag des auf den Monat des Geldzuflusses zweitfolgenden Kalendermonats. Wer im März verkauft und das Geld erhält, muss also spätestens am 15. Mai zahlen.
Verluste aus Immobilienverkäufen
Nicht jeder Verkauf bringt Gewinn. Entsteht in einem Kalenderjahr insgesamt ein Verlust aus privaten Grundstücksveräußerungen, wird dieser zunächst auf 60% seines Betrags gekürzt. Der gekürzte Verlust lässt sich gleichmäßig auf das Verlustjahr und die folgenden vierzehn Jahre verteilen, also über insgesamt fünfzehn Jahre, und ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verrechnen, die unter §28 Abs. 1 Z 1 und 4 EStG fallen. Alternativ kann beantragt werden, den gekürzten Verlust bereits vollständig im Jahr seiner Entstehung mit solchen Vermietungseinkünften zu verrechnen, statt ihn über die fünfzehn Jahre zu strecken. Eine Verrechnung mit Gehalt, Kapitalerträgen oder anderen Einkunftsarten ist in keinem Fall möglich, auch nicht bei Ausübung der Regelbesteuerungsoption. Wer solche Vermietungseinkünfte laufend erklärt, findet die Systematik dazu in unserem Beitrag zur Steuererklärung für Vermieter.
Weitere Ausnahmen
Abseits von Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung kennt das Gesetz einige schmalere Ausnahmen. Steuerfrei bleiben Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs, also klassische Enteignungsfälle, ebenso Grundstückstausche im Rahmen von Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- oder Baulandumlegungsverfahren. Auch ein Tausch zur Umsetzung einer wechselseitigen Grenzbereinigung bleibt steuerfrei, solange eine etwaige Ausgleichszahlung 730 Euro nicht übersteigt. Diese Fälle betreffen einen kleinen Teil der Transaktionen, sollten aber nicht übersehen werden, wenn ein Verkauf im Zusammenhang mit einem behördlichen Verfahren steht.
Zwischen Stichtag, Pauschale und den beiden Befreiungstatbeständen liegt in der Praxis der größte Hebel: Wer unsicher ist, ob Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung greift, oder ob sich die Regelbesteuerung lohnt, sollte die eigenen Unterlagen, Kaufvertrag, Meldezettel-Historie, Rechnungen zu Herstellungsaufwendungen, vor dem Notartermin zusammentragen. Der Rechner oben liefert die Größenordnung für den einfachen Fall, alles, was darüber hinausgeht, entscheidet sich an den Details des Einzelfalls.