Airbnb vermieten und versteuern in Österreich: Rechner, Grenzen und Meldepflicht 2026

Wer eine Wohnung oder ein Zimmer kurzfristig über Airbnb vermietet, erzielt in den allermeisten Fällen ganz gewöhnliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG – steuerlich zunächst nichts anderes als ein klassischer Mietvertrag. Kritisch wird es erst, wenn Zusatzleistungen wie Frühstück, tägliche Reinigung oder mehr als zehn Betten ins Spiel kommen: Dann kippt die Einstufung in einen Gewerbebetrieb, mit SVS-Pflichtversicherung und anderen Spielregeln. Dazu kommen die Kleinunternehmergrenze bei der Umsatzsteuer, eine von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedliche Ortstaxe und seit 2023 die automatische Meldepflicht der Plattform selbst ans Finanzamt.

Vier Baustellen, die sich gegenseitig beeinflussen – und bei denen im Netz erstaunlich viel Halbwissen kursiert. Allen voran bei der Kleinunternehmergrenze: Die liegt seit der Reform 2025 nicht mehr bei 30.000 oder 35.000 Euro, wie man es in manchem älteren Ratgeber noch liest, sondern bei 55.000 Euro brutto. Der Rechner weiter unten zeigt, wie viel Steuer ein Airbnb-Zimmer tatsächlich kostet oder spart, und prüft gleich mit, ob diese Grenze überschritten ist.

Vermietung und Verpachtung oder schon Gewerbebetrieb?

Die Finanz schaut bei kurzfristiger Zimmer- und Wohnungsvermietung nicht auf den Namen der Plattform, sondern auf den Umfang der Leistung. Wer lediglich einen Raum oder eine Wohnung zur Verfügung stellt – ohne Frühstück, ohne laufende Reinigung, ohne Wäscheservice –, bleibt bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG, egal ob der Vertrag für drei Nächte oder drei Jahre läuft. Das ist der entscheidende Unterschied zur klassischen langfristigen Vermietung: steuerlich dasselbe Regime, nur eben mit kürzeren Mietdauern und höherer Fluktuation.

Die Grenze zur Gewerblichkeit ist näher, als viele denken. Die sogenannte Privatzimmervermietung – Vermietung im eigenen Haushalt, durch Haushaltsangehörige betreut, ohne fremdes Personal und mit höchstens zehn Fremdenbetten – ist zwar von der Gewerbeordnung ausgenommen (§ 2 Abs. 1 Z 9 GewO 1994) und bleibt damit regelmäßig Vermietung und Verpachtung. Werden aber zusätzliche, mit einer Beherbergung üblicherweise verbundene Dienstleistungen angeboten – Frühstück, regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, Bettwäsche gegen Verrechnung –, kann laut Verwaltungspraxis bereits ein geringes Ausmaß an Nebenleistungen für die Einstufung als gewerbliche Beherbergung reichen. Und spätestens ab mehr als zehn vermieteten Betten wird ohnehin durchgehend von Einkünften aus Gewerbebetrieb ausgegangen, unabhängig von Zusatzleistungen.

In der Praxis bedeutet das: Ein einzelnes Zimmer oder eine Wohnung über Airbnb zu vermieten, ohne Rundum-Service anzubieten, bleibt fast immer Vermietung und Verpachtung. Wer dagegen mehrere Einheiten professionell wie ein Mini-Hotel betreibt – mit Check-in-Service, Frühstück, täglicher Reinigung –, sollte frühzeitig prüfen (lassen), ob nicht längst eine Gewerbeberechtigung und eine SVS-Pflichtversicherung fällig wären. Die Abgrenzung ist eine Gesamtbetrachtung des Einzelfalls, keine mechanische Checkliste – im Graubereich lohnt sich ein kurzer Check bei der Steuerberatung, bevor das Finanzamt es von sich aus tut.

Der Unterschied ist kein theoretisches Detail. Als Gewerbebetrieb greift nicht nur ein anderes Formular bei der Steuererklärung, sondern auch die Pflichtversicherung bei der Sozialversicherung der Selbständigen (SVS), sobald bestimmte Umsatz- und Gewinngrenzen überschritten werden – unabhängig davon, ob daneben noch ein Angestelltenverhältnis besteht. Außerdem fallen bei Gewerbebetrieben andere Abschreibungsregeln für Betriebsvorrichtungen und ein Betriebsvermögensvergleich oder eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung an, während bei Vermietung und Verpachtung schlicht Einnahmen den Werbungskosten gegenübergestellt werden, wie es der Rechner oben vorrechnet. Wer unsicher ist, in welche Kategorie die eigene Vermietung fällt, sollte sich die Frage so stellen: Würde ein Gast, der nur den nackten Schlüssel übergeben bekommt und sich selbst versorgt, das Angebot noch bei Airbnb finden – oder fühlt es sich eher wie ein kleines Hotel an?

Die Kleinunternehmergrenze: 55.000 Euro, nicht 30.000

Seit 1. Jänner 2025 gilt eine neue Kleinunternehmergrenze von 55.000 Euro brutto Jahresumsatz – gezählt werden alle unternehmerischen Tätigkeiten zusammen, nicht nur die Airbnb-Vermietung. Wer darunter bleibt, verrechnet keine Umsatzsteuer, macht dafür aber auch keine Vorsteuer geltend. Eine Toleranzgrenze von 10 Prozent, also bis 60.500 Euro, fängt ein einmaliges Überschreiten innerhalb eines Kalenderjahres ab; wird auch diese Toleranzgrenze gerissen, sind ab diesem Zeitpunkt alle weiteren Umsätze umsatzsteuerpflichtig. In so manchem älteren Ratgeber im Netz geistert noch die alte Grenze von 30.000 beziehungsweise 35.000 Euro herum – Zahlen, die vor der Reform 2025 galten und seither schlicht falsch sind.

Wird die Grenze überschritten oder freiwillig zur Regelbesteuerung optiert, fällt auf die Vermietung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 10 Prozent an – derselbe Satz, der auch für Hotels und klassische Privatzimmervermietung gilt. Das ist günstiger als man denkt, ändert aber nichts an der separaten Frage, ob die Einkünfte einkommensteuerlich noch als Vermietung und Verpachtung oder schon als Gewerbebetrieb gelten – beide Beurteilungen laufen unabhängig voneinander.

Ortstaxe: keine einheitliche Bundessteuer

Neben Einkommen- und Umsatzsteuer kommt meist noch eine dritte Abgabe dazu: die Ortstaxe, auch Fremdenverkehrsabgabe, Nächtigungstaxe oder Kurtaxe genannt, je nachdem wo man sich gerade befindet. Entscheidend zu verstehen: Es gibt keinen bundesweit einheitlichen Satz. Jedes Bundesland, oft sogar jede Gemeinde, regelt Satz und Bemessungsgrundlage selbst über eigene Tourismusförderungsgesetze. Wer eine pauschale Prozentzahl für „die“ österreichische Ortstaxe liest, sollte skeptisch sein – die gibt es schlicht nicht.

Ein Beispiel, das die Dynamik zeigt: In Wien lag die Ortstaxe lange bei 3,2 Prozent des Beherbergungsentgelts, seit 1. Juli 2026 beträgt sie 5 Prozent, ab 1. Juli 2027 steigt sie weiter auf 8 Prozent – Teil eines Budgetkonsolidierungspakets der Stadt. Die Erhöhung gilt auch für die Privatzimmervermietung und die Sharing Economy, also auch für Airbnb-Vermietungen. Dieser Satz gilt ausschließlich für Wien und ist kein Richtwert für andere Bundesländer oder Gemeinden. Wer außerhalb Wiens vermietet, erfragt den exakten Satz am besten direkt beim zuständigen Gemeindeamt oder der regionalen Tourismusorganisation – haften für die Abführung tut in der Regel der Unterkunftgeber.

DAC7: Was die Plattform automatisch ans Finanzamt meldet

Seit 1. Jänner 2023 gilt in Österreich das Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz (DPMG), mit dem die EU-Richtlinie 2021/514 – besser bekannt als DAC7 – umgesetzt wurde (BGBl. I Nr. 108/2022). Betreiber digitaler Plattformen wie Airbnb sind seither verpflichtet, Daten zu ihren Gastgeber:innen jährlich an die Steuerbehörde zu übermitteln, sofern bestimmte Schwellen überschritten werden. Wer glaubt, Einnahmen über eine ausländische Plattform seien fürs Finanzamt unsichtbar, irrt sich – genau das war der Zweck der Richtlinie. Praktisch ändert DAC7 nichts an der materiellen Steuerpflicht, die bestand schon vorher. Es erhöht nur das Risiko, dass nicht erklärte Einkünfte auffallen, weil der automatische Datenabgleich zwischen Plattform und Finanzverwaltung längst läuft.

Das DPMG verpflichtet die Plattform außerdem zu Sorgfaltspflichten bei der Identifikation ihrer Anbieter:innen – Airbnb muss also ohnehin schon Namen, Adresse und Steuer- beziehungsweise Sozialversicherungsnummer der Gastgeber:innen erheben, bevor überhaupt gemeldet wird. Für die eigene Steuererklärung ändert das nichts Grundlegendes: Airbnb-Einnahmen gehören schon immer in die Steuererklärung, DAC7 macht lediglich die Kontrolle durch die Finanzverwaltung deutlich einfacher als früher, als Einkünfte aus kurzfristiger Vermietung oft nur stichprobenartig auffielen.

AfA auch bei der Airbnb-Wohnung – aber nur anteilig

Die Abschreibung für Abnutzung gilt grundsätzlich genauso für eine über Airbnb vermietete Immobilie wie für eine klassisch vermietete Wohnung; die Sätze, Bemessungsgrundlagen und Sonderregeln sind identisch mit denen im Beitrag AfA und Abschreibung bei Immobilien. Der Unterschied liegt in der häufigeren Mischnutzung: Wer ein einzelnes Zimmer der eigenen Wohnung stundenweise oder tageweise vermietet, den Rest aber selbst bewohnt, darf die AfA nicht zu 100 Prozent als Werbungskosten ansetzen. Werbungskosten bei teils privat, teils vermieteten Gebäuden sind sowohl räumlich (nach Nutzflächenanteil) als auch zeitlich (nach Vermietungstagen im Jahr) aufzuteilen. Nur der Anteil, der tatsächlich auf die kurzfristige Vermietung entfällt, mindert den steuerpflichtigen Überschuss – der Rechner oben erwartet genau diesen bereits aliquotierten Betrag.

Zwei Beispiele, einmal Gewinn, einmal Verlust

Ein Angestellter mit 30.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen vermietet ein Zimmer seiner Wohnung an 140 Tagen im Jahr über Airbnb und erzielt dabei 15.000 Euro Bruttoeinnahmen. Die anteilige AfA für das Zimmer beträgt 1.800 Euro, dazu kommen 3.500 Euro sonstige Werbungskosten (Plattformgebühr, Reinigung, anteilige Betriebskosten, Möblierung). Der Überschuss liegt bei 9.700 Euro. Ohne Airbnb zahlt er 4.093 Euro Einkommensteuer, mit Airbnb 7.327 Euro – die Mehrsteuer beträgt 3.234 Euro, weil ein Teil des Zusatzeinkommens in die 40-Prozent-Stufe rutscht. Mit insgesamt 15.000 Euro Jahresumsatz bleibt er klar unter der Kleinunternehmergrenze von 55.000 Euro, Umsatzsteuer fällt also nicht an.

Anders im zweiten Jahr nach dem Einzug: Hohe Einrichtungskosten und eine größere Renovierung drücken die Werbungskosten auf 7.000 Euro bei nur 5.000 Euro Einnahmen, weil das Zimmer wegen der Arbeiten nur wenige Wochen vermietet werden konnte. Es entsteht ein Verlust von 2.000 Euro. Bei gleichem übrigem Einkommen von 30.000 Euro sinkt die Steuerlast dadurch um 600 Euro – exakt 30 Prozent des Verlusts, weil beide Einkommen in derselben Tarifstufe zwischen 21.992 und 36.458 Euro liegen. Halten sich solche Verluste über mehrere Jahre, lohnt sich ein Blick auf die Liebhaberei-Regeln, wie sie ausführlich im Beitrag zur klassischen Vermietung erklärt werden.

Was dieser Beitrag nicht behandelt

Hier geht es um die laufende kurzfristige Vermietung selbst, nicht um Kauf oder Verkauf der Immobilie. Wer das Objekt, in dem die Airbnb-Wohnung liegt, käuflich erwirbt, zahlt Grunderwerbsteuer – dazu alle Details unter Grunderwerbsteuer in Österreich. Wer die Immobilie später verkauft, fällt unter Umständen unter die Immobilienertragsteuer statt der laufenden Einkommensteuer auf Mieteinnahmen; wie diese berechnet wird, erklärt der Beitrag Immobilienertragsteuer berechnen. Und wer stattdessen langfristig klassisch vermietet, findet die passenden Regeln – inklusive eigenem Rechner – unter Mieteinnahmen versteuern in Österreich.

Quellen

• USP.gv.at: Kleinunternehmerregelung seit 1.1.2025 (55.000 €, Toleranzgrenze 60.500 €)
• oesterreich.gv.at: Zimmervermietung und Gewerberecht (10-Betten-Grenze, Privatzimmervermietung)
• oesterreich.gv.at: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• WKO: Vermietung und touristische Beherbergung – Abgrenzung Gewerberecht
• WKO Wien: Ermäßigte Umsatzsteuersätze (Beherbergung 10 %)
• RIS: Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz (DPMG), BGBl. I Nr. 108/2022, Umsetzung DAC7
• Tageskarte.io: Wien erhöht Ortstaxe drastisch (3,2 % → 5 % ab Juli 2026 → 8 % ab Juli 2027)
• USP.gv.at: Tarifstufen der Einkommensteuer 2026
• BMF: Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung