Mieteinnahmen sind in Österreich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG. Besteuert wird nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss – Einnahmen minus Werbungskosten wie Abschreibung, Zinsen und Instandhaltung. Dieser Überschuss wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit dem progressiven Einkommensteuertarif versteuert, oft zu Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz.
Wie viel das am Ende tatsächlich kostet, hängt nicht von einem fixen Satz ab, sondern davon, wo Ihr restliches Einkommen im Tarif liegt – ein Angestellter mit 35.000 Euro Jahresgehalt zahlt auf dieselben 1.000 Euro Miete im Monat eine andere Steuer als jemand mit 70.000 Euro. Genau diese Mehrsteuer, nicht nur die Steuer auf den Überschuss allein, rechnet der folgende Rechner aus. Tragen Sie Ihre Zahlen ein, weiter unten folgen drei durchgerechnete Beispiele.
Mieteinnahmen-Rechner: Ihre Mehrsteuer durch die Vermietung
Tragen Sie Ihre Zahlen ein. Der Rechner zeigt nicht nur die Steuer auf den Überschuss, sondern den tatsächlichen Unterschied zu Ihrer Steuerlast ohne Vermietung – inklusive Grenzsteuersatz und Veranlagungsfreibetrag.
Richtwert ohne Gewähr, ersetzt keine Steuerberatung. Tarif 2026, Veranlagungsfreibetrag nach § 39 EStG. Absetzbeträge (z. B. Verkehrsabsetzbetrag) sind nicht berücksichtigt.
So viel Steuer zahlen Sie wirklich: drei Beispiele durchgerechnet
Die Formel aus der Antwort oben klingt abstrakt, solange keine Zahlen dahinterstehen. Darum drei typische Situationen – einmal die klassische Vorsorgewohnung, einmal die kleine Einliegerwohnung unterhalb der Freigrenze, einmal die ersten Jahre nach dem Kauf, wenn Kredit und Abschreibung noch hoch sind.
Beispiel 1: Angestellte vermietet eine Eigentumswohnung
Eine Angestellte verdient nach Sozialversicherung und Werbungskosten 35.000 Euro im Jahr und vermietet zusätzlich eine Eigentumswohnung um 1.000 Euro netto im Monat, also 12.000 Euro Jahresmiete. Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten liegt bei 200.000 Euro, die AfA mit dem Normalsatz von 1,5 Prozent beträgt daher 3.000 Euro. Dazu kommen 1.200 Euro Kreditzinsen und 800 Euro sonstige Werbungskosten für Hausverwaltung und Versicherung. Der Überschuss beträgt 7.000 Euro. Ohne Vermietung zahlt sie 5.593 Euro Einkommensteuer, mit Vermietung 8.247 Euro – die Mehrsteuer durch die Wohnung liegt bei 2.654 Euro, also knapp 38 Prozent des Überschusses. Der Grund: Die zusätzlichen 7.000 Euro schieben einen Teil ihres Einkommens in die 40-Prozent-Stufe des Tarifs.
Beispiel 2: Kleinvermietung unter der Veranlagungsfreigrenze
Wer nur ein Zimmer, einen Stellplatz oder eine kleine Garconniere um 70 Euro im Monat vermietet, bleibt oft komplett steuerfrei. Bei Jahreseinnahmen von 840 Euro und 200 Euro Werbungskosten verbleibt ein Überschuss von 640 Euro. Weil dieser unter dem Veranlagungsfreibetrag von 730 Euro liegt, fällt für eine Arbeitnehmerin mit sonst lohnsteuerpflichtigem Einkommen keine zusätzliche Steuer an – unabhängig davon, ob das übrige Einkommen 28.000 oder 50.000 Euro beträgt. Der Rechner oben zeigt das sofort mit dem passenden Hinweis an.
Beispiel 3: Verlust in den ersten Jahren nach dem Kauf
Frisch gekaufte Vorsorgewohnungen werfen anfangs oft keinen Überschuss ab, sondern einen Verlust – hohe Fremdfinanzierungszinsen und eine beschleunigte AfA von 4,5 Prozent sorgen dafür. Bei 800 Euro Monatsmiete (9.600 Euro im Jahr), 300.000 Euro Gebäudeanteil, 13.500 Euro AfA, 6.000 Euro Zinsen und 1.000 Euro sonstigen Kosten entsteht ein Verlust von 10.900 Euro. Dieser wird mit dem übrigen Einkommen von 48.000 Euro gegengerechnet (Verlustausgleich) und senkt die Steuerlast um 4.360 Euro – genau 40 Prozent des Verlusts, weil beide Einkommen in derselben Tarifstufe liegen. Wer das mehrere Jahre durchzieht, sollte allerdings die Liebhaberei-Regeln im Blick behalten, dazu weiter unten mehr.
| Beispiel | Überschuss / Verlust | ESt ohne Vermietung | ESt mit Vermietung | Mehrsteuer |
|---|---|---|---|---|
| 1: Eigentumswohnung, 35.000 € Grundeinkommen | 7.000 € | 5.593 € | 8.247 € | 2.654 € |
| 2: Kleinvermietung unter Freigrenze | 640 € | 3.493 € | 3.493 € | 0 € |
| 3: Verlust in Anfangsjahren | -10.900 € | 10.647 € | 6.287 € | -4.360 € |
Welche Kosten den Überschuss senken: Werbungskosten im Detail
Je mehr Werbungskosten Sie nachweisen, desto kleiner der Überschuss – und desto kleiner die Steuer. Die wichtigste Position ist fast immer die Abschreibung.
AfA: Abschreibung für Abnutzung
Der Normalsatz für Wohngebäude liegt bei 1,5 Prozent des Gebäudeanteils pro Jahr, das entspricht einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren. Für Miethäuser, die vor 1915 errichtet wurden, akzeptiert die Finanz ohne Gutachten auch 2 Prozent. Wer ein Gebäude ab dem 1. Juli 2020 angeschafft oder fertiggestellt hat, darf im ersten Jahr das Dreifache (4,5 Prozent) und im zweiten Jahr das Doppelte (3 Prozent) des Normalsatzes absetzen, erst ab dem dritten Jahr gilt wieder 1,5 Prozent. Für Wohngebäude, die zwischen 1. Jänner 2024 und 31. Dezember 2026 fertiggestellt werden und mindestens den Gebäudestandard „Bronze“ nach dem klimaaktiv-Kriterienkatalog erfüllen, gilt eine erweiterte Variante: 4,5 Prozent in jedem der ersten drei Jahre, erst danach sinkt der Satz auf 1,5 Prozent.
Bemessungsgrundlage ist in allen Fällen nur der Gebäudeanteil – der Grundanteil wird nicht abgeschrieben. Wie hoch dieser Grundanteil ist, regelt die Grundanteilverordnung 2016: 20 Prozent in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern und durchschnittlichen Grundstückspreisen unter 400 Euro pro Quadratmeter, sonst 30 Prozent bei Gebäuden mit mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten und 40 Prozent bei bis zu zehn Einheiten. Wer glaubhaft machen kann, dass der tatsächliche Grundanteil abweicht, etwa per Gutachten, kann davon abweichen. Alle Details und Rechenbeispiele zur Gebäudeabschreibung finden Sie unter AfA und Abschreibung bei Immobilien.
Fremdfinanzierungszinsen
Zinsen für einen Kredit, mit dem die Immobilie angeschafft, hergestellt oder saniert wurde, sind in voller Höhe Werbungskosten, und zwar im Jahr der Zahlung. Die Tilgung selbst zählt nicht, nur der Zinsanteil. Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf macht genau das oft den Unterschied zwischen Überschuss und Verlust aus, wie Beispiel 3 oben zeigt.
Instandhaltung versus Instandsetzung
Nicht jede Rechnung wirkt sofort steuermindernd. Instandhaltungsaufwand – kleinere Reparaturen, Ausmalen, laufende Wartung – ist grundsätzlich sofort zur Gänze absetzbar, kann bei Wohngebäuden aber auch freiwillig auf 15 Jahre verteilt werden. Instandsetzungsaufwand dagegen, also größere Maßnahmen, die den Nutzwert oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängern (neues Dach, neue Fenster, Fassadensanierung), muss bei Wohngebäuden zwingend gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt werden. Wer hier falsch einordnet, riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt – im Zweifel lohnt sich ein Blick in unseren Beitrag zum Thema Werbungskosten absetzen oder ein kurzes Gespräch mit der Steuerberatung.
Betriebskosten und Hausverwaltung
Betriebskosten, die Sie als Vermieter tragen und nicht an die Mieter weiterverrechnen, Honorare der Hausverwaltung, Maklerprovisionen bei der Neuvermietung, Inseratskosten, Rechtsberatung rund um den Mietvertrag und die Gebäudeversicherung zählen ebenfalls zu den Werbungskosten. Wichtig ist, dass tatsächlich Sie als Vermieter die Kosten tragen – an die Mieter weiterverrechnete Betriebskosten sind durchlaufende Posten und wirken sich steuerlich neutral aus.
| Werbungskosten | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| AfA (Normalsatz 1,5 %) | jährlich, über die Nutzungsdauer verteilt |
| Fremdfinanzierungszinsen | sofort im Jahr der Zahlung |
| Instandhaltung | sofort absetzbar, Verteilung auf 15 Jahre optional |
| Instandsetzung (Wohngebäude) | verpflichtend auf 15 Jahre verteilt |
| Betriebskosten, Hausverwaltung, Versicherung | sofort im Jahr der Zahlung |
Steuererklärung als Vermieter: Pflicht, Formulare, Fristen
Ob Sie überhaupt eine Steuererklärung abgeben müssen, hängt vor allem davon ab, ob Sie daneben ein lohnsteuerpflichtiges Einkommen haben. Für Arbeitnehmerinnen und Pensionisten gilt ein Veranlagungsfreibetrag von 730 Euro für „andere Einkünfte“ wie Mieteinnahmen (§ 39 EStG 1988). Bis zu diesem Betrag bleibt der Überschuss steuerfrei. Darüber greift eine Einschleifregelung: Der Freibetrag sinkt um jeden Euro, den der Überschuss 730 Euro übersteigt, und ist bei 1.460 Euro vollständig aufgebraucht. Bei einem lohnsteuerpflichtigen Einkommen von 29.000 Euro und einem Überschuss von 1.000 Euro aus Vermietung bleiben so beispielsweise 460 Euro Freibetrag übrig, steuerpflichtig sind nur 540 Euro.
Übersteigt der Überschuss die Freigrenze, sind Sie zur Pflichtveranlagung verpflichtet. Einzureichen sind das Hauptformular E1 und die Beilage E1b für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, am einfachsten über FinanzOnline – dort sind viele Felder bereits vorausgefüllt. Wer in Papierform einreicht, muss das bis 30. April des Folgejahres tun, elektronisch über FinanzOnline bleibt bis 30. Juni Zeit. Mehr zum Ablauf der Veranlagung allgemein finden Sie in unserem Beitrag zur Einkommensteuererklärung in Österreich; welcher Tarif am Ende greift, zeigen die aktuellen Einkommensteuersätze 2026.
Für eine einzelne vermietete Eigentumswohnung mit überschaubaren Zahlen kommen die meisten gut allein mit FinanzOnline zurecht. Sobald beschleunigte AfA, eine größere Sanierung, mehrere Objekte oder ein drohendes Liebhaberei-Verfahren ins Spiel kommen, würde ich das Honorar für eine Steuerberatung aber nicht scheuen – die Ersparnis durch eine sauber dokumentierte Prognoserechnung oder eine korrekt verteilte Instandsetzung übersteigt die Kosten in aller Regel deutlich.
Umsatzsteuer bei der Wohnungsvermietung
Neben der Einkommensteuer spielt bei der Vermietung von Wohnraum auch die Umsatzsteuer eine Rolle, wenn auch meist eine kleinere. Die Vermietung für Wohnzwecke unterliegt grundsätzlich dem ermäßigten Steuersatz von 10 Prozent. Solange Ihr gesamter Jahresumsatz aus allen unternehmerischen Tätigkeiten – nicht nur der Vermietung – 55.000 Euro brutto nicht übersteigt, greift die Kleinunternehmerregelung: Sie verrechnen keine Umsatzsteuer und machen im Gegenzug auch keine Vorsteuer geltend. Eine Toleranzgrenze von 10 Prozent, also bis 60.500 Euro, fängt einmalige Ausreißer ab. Wer größere Sanierungen plant und die Vorsteuer daraus zurückholen möchte, kann freiwillig zur Regelbesteuerung optieren – das lohnt sich vor allem bei größeren Investitionen, bindet aber für mehrere Jahre.
Wann wird Vermieten zur Liebhaberei?
Ein paar Verlustjahre nach dem Kauf sind normal und werden vom Finanzamt grundsätzlich akzeptiert. Kritisch wird es erst, wenn über einen längeren Zeitraum kein Gesamtüberschuss zu erwarten ist – dann stuft die Finanz die Vermietung als Liebhaberei ein, und sämtliche Verluste werden rückwirkend aberkannt. Für die „kleine Vermietung“ (Einfamilienhaus, einzelne Eigentumswohnung) gilt seit dem Konjunkturpaket 2024 ein Beobachtungszeitraum von 25 Jahren ab Vermietungsbeginn beziehungsweise maximal 28 Jahren ab dem ersten Anfallen von Aufwendungen, um einen Gesamtüberschuss zu erzielen. Für die „große Vermietung“ (etwa ein ganzes Zinshaus) sind es 30 beziehungsweise maximal 33 Jahre. Wer regelmäßig draufzahlt, sollte früh eine realistische Prognoserechnung erstellen – im Streitfall verlangt das Finanzamt genau diese.
Was hier nicht behandelt wird
Dieser Beitrag dreht sich um die laufende Vermietung auf Dauer. Wer stattdessen tage- oder wochenweise über Airbnb oder ähnliche Plattformen vermietet, unterliegt teils anderen Regeln bei Umsatzsteuer und Gewerblichkeit – das behandeln wir separat unter Steuern bei der Vermietung über Airbnb. Wer die Immobilie verkauft statt sie zu vermieten, zahlt unter Umständen Immobilienertragsteuer statt Einkommensteuer auf Mieteinnahmen; wie das berechnet wird, erklären wir unter Immobilienertragsteuer berechnen. Die Grunderwerbsteuer beim Ankauf einer Immobilie ist ein eigenes Thema und hier ebenfalls nicht berücksichtigt.
Quellen
- USP.gv.at: Tarifstufen der Einkommensteuer 2026
- BMF: Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung
- RIS: Grundanteilverordnung 2016
- RIS: § 28 EStG 1988 (Instandsetzung, Verteilung auf 15 Jahre)
- RIS: § 39 EStG 1988 (Veranlagungsfreibetrag)
- USP.gv.at: Einkommensteuererklärung, Formulare und Fristen
- WKO: Kleinunternehmerregelung (Umsatzsteuer)
- WKO: Liebhaberei im Steuerrecht
- RIS: BGBl. II Nr. 89/2024 (Verlängerung der Prognosezeiträume bei Liebhaberei)